Pokračuj v čítaní Prejdi na hlavný informačný obsah stránky Prihlásenie a registrácia používateľa Vyhľadávanie na portáli Aktuálne: dane a clá Ponuka obsahu pre skupiny používateľov Ľavé menu stránky Informačný obsah Pätička stránky

Nájom nehnuteľnosti

Ak občan prenajíma alebo poskytuje podnájom nehnuteľného majetku (ďalej len nájom) nachádzajúceho sa na území SR, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, atď. na pokračujúcej báze na účely dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe, stáva sa zdaniteľnou osobou a pri splnení určitých podmienok mu vznikajú povinnosti plynúce zo zákona o DPH (registrácia za platiteľa DPH, podávanie daňových priznaní, platenie DPH, atď.).

Informácie v tomto článku Vám poskytujeme v nasledujúcej štruktúre:

Kedy vzniká povinnosť registrovať sa za platiteľa DPH

Ak sa občan z titulu prenájmu nehnuteľnosti stane zdaniteľnou osobou, musí si sledovať obrat (príjem) pre účely registrácie za platiteľa DPH, aby vedel, či má povinnosť sa zaregistrovať za platiteľa DPH. Ak dosiahne obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH (obrat sa nesleduje za kalendárny rok, t.j. od 1.1. do 31.12, ale každý mesiac si zdaniteľná osoba napočíta príjem za posledných 12 mesiacov – napr. od 2/2016 do 1/2017; od 3/2016 do 2/2017; a pod.). Ak občan ako zdaniteľná osoba dosiahne obrat 49 790 eur skôr ako za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, napr. už za 2 alebo 3 po sebe idúce kalendárne mesiace, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa už v nasledujúcom mesiaci po dosiahnutí obratu. Žiadosť sa podáva do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat.

Príklad

Príklad č. 1: Občan vlastní viacero nehnuteľností, ktoré začal od 1.7.2016 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), z ktorých dosahuje pravidelný príjem. Za jednotlivé mesiace dosiahol nasledovné príjmy:

  • príjem za 7/2016 vo výške 10 000 eur
  • príjem za 8/2016 vo výške 20 000 eur
  • príjem za 9/2016 vo výške 23 000 eur.

Z uvedeného vyplýva, že občan ako zdaniteľná osoba dosiahol k 31.7.2016 obrat vo výške 10 000 eur, k 31.8.2016 obrat vo výške 30 000 (príjem za 7 + 8/2016) a k 31.9.2016 obrat vo výške 53 000 eur (príjem za 7 + 8 + 9/2016). Keďže v mesiaci september 2016 dosiahol obrat pre povinnú registráciu za platiteľa DPH, bol povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH do 20.10.2016.  

Príklad č. 2: Občan od augusta 2015 dlhodobo prenajíma nehnuteľnosti – byty, z ktorých dosahuje opakované príjmy. Občan si od augusta 2015 každý mesiac sledoval výšku dosiahnutého obratu, t.j. sledoval si obrat k 31.8.2015 (príjem za 8/2015), k 30.9.2015 (príjem za 8-9/2015), k 31.10.2015 (príjem za 8-10/2015), k 30.11. 2015, k 31.12.2015, k 1.1.2016, atď., pričom do obratu napočítal príjem maximálne za 12 mesiacov dozadu. Ku koncu každého mesiaca zatiaľ nedosiahol obrat 49 790 eur, čiže nebol povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH. K 31.10.2016 z titulu prenájmu nehnuteľností dosiahol obrat 57 500 eur (príjem za 11/2015 až 10/2016, pričom v mesiacoch január a február 2016 neprenajímal nehnuteľnosti – za tieto mesiace sa do obratu započíta príjem 0 eur) a teda bol povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH do 20.11.2016.

Dobrovoľná registrácia za platiteľa DPH

Občan ako zdaniteľná osoba môže podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH aj pred dosiahnutím uvedeného obratu (tzv. dobrovoľná registrácia), kedy daňový úrad posúdi, či danú osobu zaregistruje.

Platiteľom DPH sa preto nestáva automaticky na základe podanej žiadosti, ale až po jej posúdení daňovým úradom, pričom daňový úrad nemusí žiadosti vyhovieť.

Nájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak je nehnuteľný majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za vykonávanie ekonomickej činnosti (podnikanie) v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. Na účely registrácie za platiteľa DPH si každý z manželov sleduje obrat (49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov) osobitne. To znamená, ak manželia budú prenajímať nehnuteľnosť – napr. rodinný dom, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, každý z manželov si zahrnie do obratu 50% príjmu z prenájmu, ak sa nedohodnú inak.

Zákon umožňuje, aby sa manželia dohodli inak – napr. že príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, bude predmetom podnikania len u jedného z manželov, t.j. celý príjem z tohto podnikania si bude do obratu zahŕňať len jeden z manželov. Uvedené je výhodou vtedy, ak napr. podniká iba manžel ako fyzická osoba -napr. vykonáva sprostredkovanie obchodu, pričom je platiteľom DPH, a aby nemusel medzi svoje podnikateľské aktivity zahrnúť aj príjmy resp. časť príjmov z prenájmu nehnuteľností, dohodne sa s manželkou, že príjmy z prenájmu nehnuteľnosti si zahrnie do obratu len manželka v 100% výške, ktorá bude povinná podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH len vtedy, ak dosiahne vyššie uvedený obrat.

Podanie žiadosti o registráciu za platiteľa DPH

Ak občan ako zdaniteľná osoba dosiahne obrat 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat. Občan môže požiadať o registráciu aj pred dosiahnutím obratu. Žiadosť sa podáva daňovému úradu, v mieste ktorého má daná fyzická osoba trvalý pobyt (miestna príslušnosť pre účely DPH sa neodvíja od umiestnenia nehnuteľnosti, ale od bydliska fyzickej osoby).

Daňový úrad zdaniteľnú osobu zaregistruje (pri dobrovoľnej registrácii daňový úrad posúdi, či žiadateľa zaregistruje) do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu alebo do 60 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu, ak je žiadateľ povinný zložiť zábezpeku na daň podľa § 4c zákona o DPH, vydá žiadateľovi osvedčenie o registrácii pre daň a pridelí mu identifikačné číslo pre daň. Dňom uvedeným v osvedčení o registrácii pre daň sa zdaniteľná osoba stáva platiteľom dane.

Dokument

Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľnosti platiteľom DPH

Zdaňovanie nájmu

Ak sa občan ako zdaniteľná osoba zaregistruje na základe dosiahnutého obratu alebo dobrovoľne za platiteľa DPH , dňom uvedeným v osvedčení o registrácii nadobúda postavenie platiteľa dane, t.j. od tohto dňa pri vykonávaní svojej ekonomickej činnosti (nájme nehnuteľnosti) postupuje podľa § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH.

V zmysle § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane, s výnimkou nájmu:

  • v ubytovacích zariadeniach,
  • nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
  • nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a
  • nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti zdaní, ale len v tom prípade, ak je nájom poskytnutý pre zdaniteľnú osobu (napr. pre podnikateľa, ktorý je alebo nie je platiteľom DPH). Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť viacerých zdaniteľným osobám, môže sa rozhodnúť, či nájom zdaní pre všetkým nájomcov alebo len pre niektorých nájomcov.

Upozornenie: Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť súkromnej osobe (nezdaniteľnej osobe), nájom je vždy oslobodený od dane.

Odpočítanie dane

Vo všeobecnosti pri poskytovaní nájmu nehnuteľnosti si platiteľ môže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vtedy, ak prijaté tovary a služby použije na účely svojho zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti. Vecné a časové podmienky na odpočítanie dane upravuje § 49 až § 51 zákona o DPH.

To znamená, že ak platiteľ poskytuje iba nájom nehnuteľnosti, môžu pri odpočítaní dane nastať nasledovné situácie:

  • ak platiteľ poskytuje nájom nehnuteľnosti iba pre nezdaniteľné osoby, nájom je oslobodený od dane a platiteľ nemá nárok na odpočítanie dane pri kúpe tovarov a služieb, ktoré prijme na účely oslobodeného nájmu,
  • ak platiteľ poskytuje nájom nehnuteľnosti iba pre zdaniteľné osoby a platiteľ sa rozhodne nájom pre všetkých nájomcov zdaniť, môže si odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb v plnom rozsahu, ak prijaté tovary a služby použije na účely zdaňovaného nájmu,
  • ak platiteľ poskytuje nájom oslobodený od dane (t.j. nájom pre nezdaniteľné osoby alebo nájom pre zdaniteľné osoby, ktorým sa platiteľ nerozhodol nájom zdaniť) a zároveň aj nájom zdanený (pre zdaniteľné osoby, ktorým sa platiteľ rozhodol nájom zdaniť), bude dať na vstupe z kúpených tovarov a služieb na účely týchto nájmov krátiť koeficientom (§ 50 zákona o DPH).

Výpočet koeficientu:

Pri výpočte koeficientu postupuje platiteľ dane podľa § 50 zákona o DPH. Vo všeobecnosti sa koeficient vypočíta ako podiel, v ktorého čitateli sú zdaňované príjmy a v menovateli sú všetky príjmy (zdaňované aj oslobodené). Vypočítaný koeficient sa zaokrúhli na 2 desatinné miesta nahor. V priebehu kalendárneho roka platiteľ používa koeficient z predchádzajúceho kalendárneho roka. Ak platiteľ v predchádzajúcom kalendárnom roku nemal koeficient, platiteľ si ho určí odhadom podľa charakteru svojej činnosti a odsúhlasí ho s daňovým úradom.

Podanie daňového priznania a kontrolného výkazu

Po registrácii za platiteľa DPH má platiteľ dane mesačné zdaňovacie obdobie. Platiteľ dane je povinný do 25. dní po skončení zdaňovacieho obdobia podať daňové priznanie DPH, v ktorom vykáže svoje zdaniteľné obchody, či už oslobodené od dane alebo podliehajúce dani a odpočítanie dane, ak sú splnené podmienky na odpočítanie dane. Ak 25. deň príslušného mesiaca pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, termín na podanie daňového priznania sa posúva na najbližší pracovný deň.

Spolu s daňovým priznaním vzniká platiteľovi dane povinnosť podať kontrolný výkaz.

Platenie dane

Ak platiteľovi dane za príslušné zdaňovacie obdobie vznikne povinnosť platiť daň, je povinný zaplatiť daň do 25 dní po skončení zdaňovacieho obdobia, t.j. v tej istej lehote, ako je povinný podať daňové priznanie. Daňový úrad po registrácii za platiteľa DPH pridelí platiteľovi dane jeho vlastné číslo účtu (ak ho už nemá pridelené), na ktoré bude uhrádzať daň. Číslo účtu sa skladá z predčíslia, označujúceho druh dane (DPH má predčíslie 500240), z vlastného čísla účtu (ktoré daňovému subjektu oznámi daňový úrad) a kódu banky (8180). Pri platbe je potrebné použiť správny variabilný symbol – desaťmiestne číslo, pričom prvé štyri číslice označujú druh platby dane – v danom prípade platba DPH bude označené číslicami 1100 a nasledujúcich šesť číslic označuje obdobie, za ktoré sa platba vykonáva. Napr. platbu DPH za zdaňovacie obdobie január 2017 poukáže platiteľ dane na číslo účtu 500240-xxxxxxxxxx/8180 a použije variabilný symbol: 1100012017.

Príklady a vzory vyplnených daňových priznaní DPH

Pri poskytnutí nájmu nehnuteľnosti oslobodeného od DPH bez nároku na odpočítanie dane

Ak platiteľ dane poskytuje nájom nezdaniteľným osobám, nájom je oslobodený od dane a platiteľ nemá nárok na odpočítanie dane z prijatých tovarov a služieb, ktoré použije na účely tohto nájmu.

Príklad

Platiteľ dane prenajal nehnuteľnosť fyzickej osobe – nepodnikateľovi. Za mesiac júl 2016 dodal uvedenú službu prenájmu nehnuteľnosti v hodnote 1500 eur. Keďže nájom nehnuteľnosti bol poskytnutý pre nezdaniteľnú osobu, služba je oslobodená od DPH. V súvislosti s uvedeným prenájmom platiteľ kúpil v júli 2016 od slovenského platiteľa DPH tovary a služby v hodnote 480 eur, z toho základ dane 400 eur a DPH 80 eur. Vzhľadom k tomu, že platiteľ poskytuje oslobodený nájom nehnuteľnosti, nemôže si odpočítať daň vo výške 80 eur, t.j. v daňovom priznaní uvedie len sumu poskytnutého nájmu 1500 eur v r. 15. Spolu s daňovým priznaním je platiteľ dane povinný podať kontrolný výkaz (nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane, platiteľ neuvádza v časti A1 kontrolného výkazu).

Pri poskytnutí zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane

Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti zdaniteľným osobám, môže sa rozhodnúť, že nájom zdaní, čiže uplatní 20% DPH. Ak platiteľ nájom zdaní, má nárok na odpočítanie dane z prijatých tovarov a služieb v súvislosti so zdaňovaným nájmom.

Príklad

Platiteľ dane prenajal nehnuteľnosť zdaniteľným osobám – podnikateľom, z ktorých niektorí sú platitelia DPH. Prenajímateľ sa rozhodol nájom voči všetkým nájomcom zdaniť 20% DPH. Platiteľ poskytol uvedené služby prenájmu nehnuteľnosti pre všetkých nájomcov za júl 2016 v celkovej hodnote 4800 eur, z toho základ dane 4000 eur a DPH 800 eur. Platiteľ v mesiaci júl 2016 kúpil od slovenského platiteľa DPH tovary a služby v hodnote 480 eur, z toho základ dane 400 eur a DPH 80 eur, ktoré použije na uvedené zdanené prenájmy nehnuteľnosti. Keďže sa platiteľ rozhodol služby prenájmu nehnuteľnosti zdaniť, uvedie základ dane vo výške 4000 eur v r. 03 daňového priznania a DPH vo výške 800 eur v r. 04 daňového priznania. Zároveň si platiteľ dane môže odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb, t.j. sumu 80 eur uvedie v r. 21 a v r. 23 daňového priznania. Spolu s daňovým priznaním je platiteľ dane povinný podať kontrolný výkaz.

Pri poskytnutí oslobodeného a súčasne zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane s použitím koeficientu

Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti nezdaniteľným osobám a zároveň aj zdaniteľným osobám, potom je nájom nehnuteľnosti pre nezdaniteľné osoby oslobodený od DPH a pre zdaniteľné osoby sa platiteľ môže rozhodnúť nájom zdaniť, t.j. uplatniť 20% DPH (platiteľ sa môže rozhodnúť nájom zdaniť pre všetkých nájomcov, ktorí sú zdaniteľnými osobami alebo len pre niektorých). Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane a zároveň aj zdanený nájom nehnuteľnosti, bude daň na vstupe z prijatých tovarov a služieb na účely poskytovania oslobodeného a zároveň zdaneného nájmu nehnuteľnosti krátiť koeficientom.

Príklad

Platiteľ dane prenajal časť nehnuteľnosti nezdaniteľným osobám a za mesiac júl 2016 dodal uvedené služby (jednotlivé prenájmy nehnuteľnosti pre nezdaniteľné osoby) oslobodené od dane v celkovej hodnote 3000 eur. Zároveň prenajal časť nehnuteľnosti zdaniteľným osobám, pri ktorých sa rozhodol nájom zdaniť a celková hodnota dodaných služieb, ktoré sa rozhodol prenajímateľ zdaniť, za mesiac júl 2016 je 4800 eur, z toho základ dane 4000 eur a DPH 800 eur. Na účely poskytovania uvedených prenájmov (oslobodených aj zdanených) platiteľ dane kúpil v mesiaci júl 2016 od slovenského platiteľa DPH tovary a služby v hodnote 1200 eur, z toho základ dane 1000 eur a DPH 200 eur. Platiteľ aj v r. 2015 poskytoval nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane a zároveň aj zdanený nájom nehnuteľnosti, preto používal koeficient. Koeficient z r. 2015 bol 0,75.

Platiteľ dane poskytnuté služby oslobodené od dane v hodnote 3000 eur uvedie v r. 15 daňového priznania a zdanené služby uvedie v r. 03 daňového priznania – základ dane vo výške 4000 eur a v r. 04 daňového priznania DPH vo výške 800 eur.

Pri odpočítaní dane musí platiteľ daň na vstupe krátiť koeficientom, t.j. krátiť vstupnú sumu DPH vo výške 200 eur, pričom použije koeficient z predchádzajúceho roka, t.j. 200 x 0,75 = 150 eur. Platiteľ dane si môže odpočítať daň len vo výške 150 eur a túto sumu uvedie v r. 21 a v r. 23 daňového priznania.

Spolu s daňovým priznaním je platiteľ dane povinný podať kontrolný výkaz (nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane, platiteľ neuvádza v časti A1 kontrolného výkazu).

Dátum poslednej aktualizácie informačného obsahu: 20. 3. 2017
Dátum zverejnenia informačného obsahu: 9. 12. 2013

Tlač obsahu Opýtať sa k téme Nahlásiť problém
Návrat hore