Nájom nehnuteľnosti

Ak občan prenajíma alebo poskytuje podnájom nehnuteľného majetku (ďalej len nájom) nachádzajúceho sa na území SR, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, atď. na pokračujúcej báze na účely dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe, stáva sa zdaniteľnou osobou a pri splnení určitých podmienok mu vznikajú povinnosti plynúce zo zákona o DPH (registrácia za platiteľa DPH, podávanie daňových priznaní, platenie DPH, atď.).

Informácie v tomto článku Vám poskytujeme v nasledujúcej štruktúre:

• Kedy vzniká povinnosť registrovať sa za platiteľa DPH
• Dobrovoľná registrácia za platiteľa DPH
• Nájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
• Podanie žiadosti o registráciu za platiteľa DPH
• Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľnosti platiteľom DPH
  • Zdaňovanie nájmu
  • Odpočítanie dane
  • Podanie daňového priznania a kontrolného výkazu
  • Platenie dane
• Príklady
  • pri poskytnutí nájmu nehnuteľnosti oslobodeného od DPH bez nároku na odpočítanie dane
  • pri poskytnutí zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane
  • pri poskytnutí oslobodeného a súčasne zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane s použitím koeficientu

Kedy vzniká povinnosť registrovať sa za platiteľa DPH

Ak sa občan z titulu prenájmu nehnuteľnosti stane zdaniteľnou osobou, musí si sledovať obrat pre účely registrácie za platiteľa DPH, aby vedel, či má povinnosť sa zaregistrovať za platiteľa DPH. Ak dosiahne obrat 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH (obrat sa nesleduje za kalendárny rok, t.j. od 1.1. do 31.12, ale každý mesiac si zdaniteľná osoba napočíta obrat za posledných 12 mesiacov – napr. od 2/2022 do 1/2023; od 3/2022 do 2/2023; a pod.). Ak občan ako zdaniteľná osoba dosiahne obrat 49 790 eur skôr ako za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, napr. už za 2 alebo 3 po sebe idúce kalendárne mesiace, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa už v nasledujúcom mesiaci po dosiahnutí obratu. Žiadosť sa podáva do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat.

Dobrovoľná registrácia za platiteľa DPH

Občan ako zdaniteľná osoba môže podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH aj pred dosiahnutím uvedeného obratu (tzv. dobrovoľná registrácia), kedy daňový úrad posúdi, či danú osobu zaregistruje.

Platiteľom DPH sa preto nestáva automaticky na základe podanej žiadosti, ale až po jej posúdení daňovým úradom, pričom daňový úrad nemusí žiadosti vyhovieť.

Nájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak je nehnuteľný majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za vykonávanie ekonomickej činnosti (podnikanie) v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. Na účely registrácie za platiteľa DPH si každý z manželov sleduje obrat (49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov) osobitne. To znamená, ak manželia budú prenajímať nehnuteľnosť – napr. rodinný dom, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve, každý z manželov si zahrnie do obratu 50 % z hodnoty služby prenájmu, ak sa nedohodnú inak.

Zákon umožňuje, aby sa manželia dohodli inak – napr. že príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, bude predmetom podnikania len u jedného z manželov, t.j. celú hodnotu služby prenájmu v rámci tohto podnikania si bude do obratu zahŕňať len jeden z manželov. Uvedené je výhodou vtedy, ak napr. podniká iba manžel ako fyzická osoba, napr. vykonáva sprostredkovanie obchodu, pričom je platiteľom DPH, a aby nemusel medzi svoje podnikateľské aktivity zahrnúť aj príjmy resp. časť príjmov z prenájmu nehnuteľností, dohodne sa s manželkou, že celú hodnotu z prenájmu nehnuteľnosti si zahrnie do obratu len manželka v 100 % výške, ktorá bude povinná podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH len vtedy, ak dosiahne vyššie uvedený obrat.

Podanie žiadosti o registráciu za platiteľa DPH

Ak občan ako zdaniteľná osoba dosiahne obrat 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat. Občan môže požiadať o registráciu aj pred dosiahnutím obratu. Žiadosť sa podáva daňovému úradu, v mieste ktorého má daná fyzická osoba trvalý pobyt (miestna príslušnosť pre účely DPH sa neodvíja od umiestnenia nehnuteľnosti, ale od bydliska fyzickej osoby).

Daňový úrad zdaniteľnú osobu zaregistruje (pri dobrovoľnej registrácii daňový úrad posúdi, či žiadateľa zaregistruje) do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu a pridelí mu identifikačné číslo pre daň. Dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň sa zdaniteľná osoba stáva platiteľom dane.

Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľnosti platiteľom DPH

Zdaňovanie nájmu

Ak sa občan ako zdaniteľná osoba zaregistruje na základe dosiahnutého obratu alebo dobrovoľne za platiteľa DPH, dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii nadobúda postavenie platiteľa dane, t.j. od tohto dňa pri vykonávaní svojej ekonomickej činnosti (nájme nehnuteľnosti) postupuje podľa § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH.

V zmysle § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane, s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a
• nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti zdaní, ale len v tom prípade, ak je nájom poskytnutý pre zdaniteľnú osobu (napr. pre podnikateľa, ktorý je alebo nie je platiteľom DPH) a ak nejde o nájom bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Ak platiteľ prenajíma nehnuteľnosť viacerých zdaniteľným osobám, môže sa rozhodnúť, či nájom zdaní pre všetkým nájomcov alebo len pre niektorých nájomcov.

Odpočítanie dane

Vo všeobecnosti pri poskytovaní nájmu nehnuteľnosti si platiteľ môže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vtedy, ak prijaté tovary a služby použije na účely svojho zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti. Vecné a časové podmienky na odpočítanie dane upravuje § 49 až § 51 zákona o DPH.

To znamená, že ak platiteľ poskytuje iba nájom nehnuteľnosti, môžu pri odpočítaní dane nastať nasledovné situácie:

• ak platiteľ poskytuje nájom nehnuteľnosti iba pre nezdaniteľné osoby, nájom je oslobodený od dane a platiteľ nemá nárok na odpočítanie dane pri kúpe tovarov a služieb, ktoré prijme na účely oslobodeného nájmu,
• ak platiteľ poskytuje nájom nehnuteľnosti iba pre zdaniteľné osoby a platiteľ sa rozhodne nájom pre všetkých nájomcov zdaniť, môže si odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb v plnom rozsahu, ak prijaté tovary a služby použije na účely zdaňovaného nájmu,
• ak platiteľ poskytuje nájom oslobodený od dane (t.j. nájom pre nezdaniteľné osoby alebo nájom pre zdaniteľné osoby, ktorým sa platiteľ nerozhodol nájom zdaniť) a zároveň aj nájom zdanený (pre zdaniteľné osoby, ktorým sa platiteľ rozhodol nájom zdaniť), bude dať na vstupe z kúpených tovarov a služieb na účely týchto nájmov krátiť koeficientom (§ 50 zákona o DPH).

Výpočet koeficientu:

Pri výpočte koeficientu postupuje platiteľ dane podľa § 50 zákona o DPH. Vo všeobecnosti sa koeficient vypočíta ako podiel, kde v čitateli je hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb za kalendárny rok s odpočítateľnou daňou a v menovateli je hodnota bez dane zo všetkých dodaných tovarov a služieb za kalendárny rok. Vypočítaný koeficient sa zaokrúhľuje na dve desatinné miesta nahor. V priebehu kalendárneho roka platiteľ používa koeficient z predchádzajúceho kalendárneho roka. Ak platiteľ v predchádzajúcom kalendárnom roku nemal koeficient, platiteľ si ho určí odhadom podľa charakteru svojej činnosti a odsúhlasí ho s daňovým úradom.

Podanie daňového priznania a kontrolného výkazu

Po registrácii za platiteľa DPH má platiteľ dane mesačné zdaňovacie obdobie. Platiteľ dane je povinný do 25 dní po skončení zdaňovacieho obdobia podať daňové priznanie DPH, v ktorom vykáže svoje zdaniteľné obchody, či už oslobodené od dane alebo podliehajúce dani a odpočítanie dane, ak sú splnené podmienky na odpočítanie dane. Ak 25. deň príslušného mesiaca pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, termín na podanie daňového priznania sa posúva na najbližší pracovný deň.

Spolu s daňovým priznaním vzniká platiteľovi dane povinnosť podať kontrolný výkaz.

Platenie dane

Ak platiteľovi dane za príslušné zdaňovacie obdobie vznikne povinnosť platiť daň, je povinný zaplatiť daň do 25 dní po skončení zdaňovacieho obdobia, t.j. v tej istej lehote, ako je povinný podať daňové priznanie. Daňový úrad po registrácii za platiteľa DPH pridelí platiteľovi dane jeho vlastné číslo účtu (ak ho už nemá pridelené), na ktoré bude uhrádzať daň. Číslo účtu sa skladá z predčíslia, označujúceho druh dane (DPH má predčíslie 500240), z vlastného čísla účtu (ktoré daňovému subjektu oznámi daňový úrad) a kódu banky (8180). Pri platbe je potrebné použiť správny variabilný symbol – desaťmiestne číslo, pričom prvé štyri číslice označujú druh platby dane – v danom prípade platba DPH bude označené číslicami 1100 a nasledujúcich šesť číslic označuje obdobie, za ktoré sa platba vykonáva. Napr. platbu DPH za zdaňovacie obdobie január 2023 poukáže platiteľ dane na číslo účtu 500240-xxxxxxxxxx/8180 a použije variabilný symbol: 1100012023.

Príklady

Pri poskytnutí nájmu nehnuteľnosti oslobodeného od DPH bez nároku na odpočítanie dane

Ak platiteľ dane poskytuje nájom oslobodený od dane, nemá nárok na odpočítanie dane z prijatých tovarov a služieb, ktoré použije na účely tohto nájmu.

Pri poskytnutí zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane

Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti zdaniteľným osobám (a nejde o  nájom bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí), môže sa rozhodnúť, že nájom zdaní, čiže uplatní 20 % DPH. Ak platiteľ nájom zdaní, má nárok na odpočítanie dane z prijatých tovarov a služieb v súvislosti so zdaňovaným nájmom.

Pri poskytnutí oslobodeného a súčasne zdaňovaného nájmu nehnuteľnosti a odpočítanie dane s použitím koeficientu

Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti nezdaniteľným osobám a zároveň aj zdaniteľným osobám (ak nejde o nájom bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí), potom je nájom nehnuteľnosti pre nezdaniteľné osoby oslobodený od DPH a pre zdaniteľné osoby sa platiteľ môže rozhodnúť nájom zdaniť, t.j. uplatniť 20 % DPH (platiteľ sa môže rozhodnúť nájom zdaniť pre všetkých nájomcov, ktorí sú zdaniteľnými osobami alebo len pre niektorých). Ak platiteľ dane poskytuje nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane a zároveň aj zdanený nájom nehnuteľnosti, bude daň na vstupe z prijatých tovarov a služieb na účely poskytovania oslobodeného a zároveň zdaneného nájmu nehnuteľnosti krátiť koeficientom.

Platiteľ dane poskytnuté služby oslobodené od dane v hodnote 3000 eur uvedie v r. 13 daňového priznania a zdanené služby uvedie v r. 03 daňového priznania – základ dane vo výške 4000 eur a v r. 04 daňového priznania DPH vo výške 800 eur.

Pri odpočítaní dane musí platiteľ daň na vstupe krátiť koeficientom, t.j. krátiť vstupnú sumu DPH vo výške 200 eur, pričom použije koeficient z predchádzajúceho roka, t.j. 200 x 0,75 = 150 eur. Platiteľ dane si môže odpočítať daň len vo výške 150 eur a túto sumu uvedie v r. 21 a v r. 19 daňového priznania.

Spolu s daňovým priznaním je platiteľ dane povinný podať aj kontrolný výkaz.