Zákon č. 222/2004 Z. z. [nové okno] o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej iba zákon o DPH) sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Kedy občan koná v postavení zdaniteľnej osoby sa dozviete v nasledujúcom článku.
Informácie v tomto článku Vám poskytujeme v nasledujúcej štruktúre:
Občan pri predaji nehnuteľnosti
Predaj podliehajúci DPH
Zákon o DPH [nové okno] sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku; ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.
Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty (výrobcovia, obchodníci). Takéto aktívne kroky môžu pozostávať, okrem iného, zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov, čiže ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom. Predmetnú problematiku upravuje rozsudok ESD C-180/10 [nové okno], ktorý je dostupný na portáli Súdneho dvora EÚ [nové okno].
Občan má pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby, keď ide o opakovaný nákup a predaj nehnuteľností za účelom získania príjmov majúcich sústavnú povahu.
Príklady
- Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky rozpredával.
Riešenie: V tomto prípade občan pri predaji stavebných pozemkov koná ako zdaniteľná osoba a daný predaj podlieha zákonu o DPH [nové okno].
- Občan získal reštitúciou budovu v meste. Na základe získaného stavebného povolenia prestaval budovu na byty, ktoré prostredníctvom reklamy (napr. bilboardov) ponúkal na predaj.
Riešenie: V tomto prípade občan pri predaji stavebných pozemkov koná ako zdaniteľná osoba a daný predaj podlieha zákonu o DPH.
Predaj nepodliehajúci DPH
Na účely zákona o DPH [nové okno] sa za nehnuteľnosť považujú pozemky a stavby alebo ich časti (napr. byty, nebytové priestory) pevne spojené so zemou; pozemky môžu byť stavebné, môže to byť aj poľnohospodárska pôda alebo lesná pôda.
Ak občan predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok v postavení súkromnej osoby, tento predaj nie je predmetom dane - nepodlieha zákonu o DPH. Pri predaji nie je rozhodujúce, akú výšku príjmu občan presiahne z predaja, rovnako je bezpredmetné, aké množstvo nehnuteľností predáva a v akom časovom období. Takéto predaje patria do rámca nakladania so súkromným majetkom a pri ich realizácii občan nemá postavenie zdaniteľnej osoby.
Príklad
- Občan predal svoj rodinný dom so záhradou za cenu 100 000 eur. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?
Riešenie: Predaj nehnuteľnosti občanom, ktorý pri predaji koná v postavení súkromnej osoby, nepodlieha DPH.
- Občan zdedil nehnuteľnosti: rodinné domy, stavebné pozemky, poľnohospodársku pôdu (spolu 10 nehnuteľností). Občan predal predmetné nehnuteľnosti v priebehu 6 mesiacov pričom dosiahol príjem 200 000 eur. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?
Riešenie: Predaj nehnuteľností občanom, ktorý pri predaji koná v postavení súkromnej osoby nepodlieha DPH.
- Fyzická osoba, živnostník - platiteľ DPH, podnikajúci v stolárstve, predal svoj súkromný majetok - rodinný dom (novostavbu) v cene 150 000 eur, ktorý nemal zaradený v obchodnom majetku svojej firmy. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?
Riešenie: Predmetná osoba pri predaji tohto rodinného domu, ktorý využívala výlučne na súkromné účely ako občan, nekoná v postavení zdaniteľnej osoby a preto k cene nehnuteľnosti nemá dôvod uplatňovať 23 % DPH i napriek skutočnosti, že ako živnostník je platiteľom DPH.
Registrácia za platiteľa DPH
Ak má občan pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby (opakovane predáva nehnuteľnosti za účelom dosahovania opakovaného príjmu a pred predajom dotknutých nehnuteľností realizuje aktívne úkony, aké zvyčajne vykonávajú podnikateľské subjekty), registrácia za platiteľa DPH sa môže uskutočniť dvoma spôsobmi: povinnou a dobrovoľnou.
Základné pojmy
Bydliskom sa rozumie adresa trvalého pobytu fyzickej osoby v tuzemsku a u fyzickej osoby, ktorá nemá trvalý pobyt v tuzemsku, sa bydliskom rozumie trvalé miesto jej pobytu v zahraničí.
Obratom na účely zákona o DPH [nové okno] sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1. každého nového kalendárneho roka.
Deň dodania nehnuteľnosti na účely zákona o DPH je deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, inak je to deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.
Povinná registrácia
Presiahnutie obratu 50 000 eur
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z predaja nehnuteľností 50 000 eur. Platiteľom dane (ďalej len „platiteľ“) sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu v zmysle § 4 ods. 1 písm. b) až i) alebo § 4 ods. 8 alebo § 48c ods. 5 zákona o DPH [nové okno].
Žiadosť o registráciu pre daň je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať do 5 pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH) daňovému úradu, v mieste ktorého má trvalý pobyt (miestna príslušnosť pre účely DPH sa neodvíja od umiestnenia nehnuteľnosti).
V žiadosti o registráciu pre daň je potrebné uviesť: Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala. V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z dodania nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH (t. j. pri dodaní stavby určenej na bývanie, pri dodaní jednotlivého bytu alebo pri dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome), vyznačí v žiadosti aj túto skutočnosť.
Daňový úrad osobu zaregistruje Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobou) zaregistruje, pridelí identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť prvým dňom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, v ktorom bol presiahnutý obrat 50 000 eur, ak nie je v § 4 ods. 4 písm. a) bodu dva až štyri alebo v § 4 ods. 11 zákona o DPH [nové okno] ustanovené inak.
Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí:
- že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana, ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH).
- že občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH).
Príklad
- Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky začal rozpredávať od 1. 1. 2025. Dňa 29. 9. 2025 predajom týchto stavebných pozemkov presiahol obrat 50 000 eur. Ďalej do konca roka predal ešte jeden stavebný pozemok v hodnote 5 000 eur. Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: V tomto prípade občan pri predaji stavebných pozemkov koná ako zdaniteľná osoba a dané predaje podliehajú zákonu o DPH. Keď k 29. 9. 2025 presiahol predajom obrat 50 000 eur, je povinný do 6. 10. 2025 podať žiadosť o registráciu vyplnením formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a)“ (štvrtý riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 29. 9. 2025, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.
Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1. 2026.
Presiahnutie obratu 62 500 eur
V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) predá nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Môžu nastať situácie:
- Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne predajom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
- Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) dodaním nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným dodaním nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do 5 pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. januárom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, v ktorom bol presiahnutý obrat 50 000 eur.
- Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) potom ako, podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane dodaním inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť do 31. decembra prebiehajúceho kalendárneho roka (§ 4 ods. 5 zákona o DPH [nové okno]). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo. Ak daňový úrad ku dňu oznámenia ešte nevydal rozhodnutie o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, vydá rozhodnutie o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 62 500 eur.
Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí:
- že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana (zdaniteľnej osoby), ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH)
- že občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH).
Príklady
- Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1. 2. 2025 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí. Predaj stavebných pozemkov (deň odovzdania stavebného pozemku do užívania) sa uskutočnil nasledovne:
24. 2. 2025 stavebný pozemok v hodnote 10 000 eur
14. 3. 2025 stavebný pozemok v hodnote 20 000 eur
17. 4. 2025 stavebný pozemok v hodnote 33 000 eur
Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: Z textu vyplýva, že občan (zdaniteľná osoba) predajom stavebných pozemkov presiahol k 17. 4. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom dodania nehnuteľnosti dňa 17. 4. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 24. 4. 2025. Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Presiahnutia obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 17. 4. 2025, v ktorom presiahol obrat 62 500 eur.
Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) ako platiteľa zaregistruje do 10 dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 17. 4. 2025.
- Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky začal rozpredávať od 1. 1. 2025. Dňa 29. 9. 2025 predajom týchto stavebných pozemkov presiahol obrat 50 000 eur a 2. 10. 2025 predal ďalší stavebný pozemok v hodnote 15 000 eur. Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: V tomto prípade občan pri predaji stavebných pozemkov koná ako zdaniteľná osoba a dané predaje podliehajú zákonu o DPH [nové okno]. Keď k 29. 9. 2025 presiahol predajom obrat 50 000 eur, bol povinný do 6. 10. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, ale keď do podania tejto žiadosti presiahol ďalším predajom stavebného pozemku obrat 62 500 eur, je povinný podať žiadosť iba z titulu presiahnutia obratu 62 500, a to do 5 pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 2. 10. 2025, v ktorom presiahol obrat 62 500 eur.
Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dňom 2. 10. 2025.
- Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky začal rozpredávať od 1. 1. 2025. Dňa 29. 9. 2025 predajom týchto stavebných pozemkov presiahol obrat 50 000 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 3. 10. 2025. Po podaní žiadosti dňa 10.10.2025 občan ako zdaniteľná osoba predal ďalší stavebný pozemok v hodnote 15 000 eur (presiahol obrat 62 500 eur). Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: Keď občan (zdaniteľná osoba) k 29. 9. 2025 presiahol predajom stavebného pozemku obrat 50 000 eur, bol povinný do 6. 10. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH, ktorú aj podal. Avšak, keď následne 10. 10. 2025 predal ďalší stavebný pozemok, ktorým presiahol obrat 62 500 eur, stal sa platiteľom dňom dodania tohto stavebného pozemku. Je povinný podať oznámenie do 31. 12. 2025.
Oznámenie podáva prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Oznámenie podľa § 4 ods. 5“ (druhý riadok v prílohe č. 1) a
„Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (šiesty riadok v prílohe č. 1) a uvedie tu deň 10. 10. 2025.
Ak daňový úrad ku dňu oznámenia ešte nevydal rozhodnutie o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, vydá rozhodnutie o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 62 500 eur.
Pri dodaní stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku alebo pri prijatí platby pred dodaním, ak sa z dodania má presiahnuť obrat 62 500 eur
Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom DPH zo zákona dňom, kedy dodá stavbu, jej časť alebo stavebný pozemok alebo príjme platbu pred ich dodaním, a to tým dňom ktorý nastane skôr, ak sa má z dodania presiahnuť obrat 62 500 eur (§ 4 ods. 1 písm. f) a písm. g) zákona o DPH).
Občan (zdaniteľná osoba), ktorý sa stáva platiteľom dane vyššie uvedeným spôsobom, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa
- keď sa stal platiteľom (§ 4 ods. 2 písm. d) zákona o DPH)
- dodaním stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku, ktorým presiahol obrat 62 500 eur (§ 4 ods. 1 písm. f) zákona o DPH) alebo
- prijatím platby pred dodaním tejto nehnuteľnosti (§ 4 ods. 1 písm. g) zákona o DPH)
- odo dňa, keď sa stal platiteľom podľa § 4 ods. 1 písm. f) alebo § 4 ods. 1 písm. g) zákona o DPH (ide o skutočnosti uvedené v bode 1), ak táto skutočnosť nastala po presiahnutí obratu 50 000 eur podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o DPH [nové okno] do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň podľa písmena a) a žiadosť o registráciu pre daň podľa písmena a) nebola ešte podaná (§ 4 ods. 2 písm. d) zákona o DPH).
V žiadosti o registráciu pre daň je potrebné uviesť:
- skutočnosť, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a
- deň, keď táto skutočnosť nastala.
K žiadosti o registráciu pre daň je platiteľ povinný predložiť doklady osvedčujúce skutočnosť, na základe ktorej sa stal platiteľom dane.
Daňový úrad osobu zaregistruje
Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) zaregistruje za platiteľa, pridelí mu identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň z dôvodu, že zdaniteľná osoba sa stala platiteľom podľa § 4 ods. 1 písm. f) alebo písm. g) zákona o DPH [nové okno] a doručenia dokladov (preukazujúcich skutočnosť, na základe, ktorej sa stal platiteľom – napr. zmluvu o predaji), pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dňom, keď sa zdaniteľná osoba stala platiteľom.
Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí, že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane alebo nestala platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie alebo z dôvodu, že nie je zdaniteľnou osobou.
Príklad
- Situácia 1a: Občan sa stal platiteľom dodaním stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku, ktorým presiahol obrat 62 500 eur
Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1. 2. 2025 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí. Predaj stavebných pozemkov (deň odovzdania stavebného pozemku do užívania) sa uskutočnil nasledovne:
24. 2. 2025 stavebný pozemok v hodnote 2 000 eur
17. 4. 2025 stavebný pozemok v hodnote 73 800 eur.
Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: Keď občan (zdaniteľná osoba) predajom stavebného pozemku v hodnote 73 800 eur presiahol obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom dodania tohto stavebného pozemku – 17. 4. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 24. 4. 2025. Spolu so žiadosťou je povinný podať aj doklad osvedčujúci túto skutočnosť napr. zmluvu o predaji.
Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Dodanie stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku, ak sa z dodania má presiahnuť obrat podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (jedenásty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum predaja stavebného pozemku 17. 4. 2025.
Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje do 10 dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 17. 4. 2025.
- Situácia 1b: Občan sa stal platiteľom prijatím platby dodaním stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku, ktorým presiahol obrat 62 500 eur
Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1. 2. 2025 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí. Predaj stavebných pozemkov (deň odovzdania stavebného pozemku do užívania) sa uskutočnil nasledovne:
24. 2. 2025 stavebný pozemok v hodnote 2 000 eur
17. 4. 2025 stavebný pozemok v hodnote 73 800 eur. Občan prijal zálohu pred predajom stavebného pozemku dňa 8. 4. 2025 v sume 24 600 eur.
Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: Vzhľadom k tomu, že cena stavebného pozemku, ktorý občan (ako zdaniteľná osoba) dodal 17. 4. 2025, presiahla hodnotu 62 500 eur a občan prijal zálohu pred samotným dodaním, stáva sa platiteľom dňa 8. 4. 2025 prijatím platby 24 600 eur. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 15. 4. 2025. Spolu so žiadosťou je povinný podať aj doklad osvedčujúci túto skutočnosť napr. zmluvu o predaji.
Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Prijatie platby pred dodaním stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku, ak sa z dodania má presiahnuť obrat podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (dvanásty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum prijatia platby 8. 4. 2025.
Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje do 10 dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 8. 4. 2025.
- Situácia 2: Občan sa stal platiteľom presiahnutím obratu 50 000 eur k 1. 1. nasledujúceho kalendárneho roka ale do 31. 12. prebiehajúceho roka sa stal platiteľom dodaním stavby...alebo prijatím platby.....
Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1. 2. 2025 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí. Predaj stavebných pozemkov (deň odovzdania stavebného pozemku do užívania) sa uskutočnil nasledovne:
24. 2. 2025 stavebný pozemok v hodnote 32 000 eur
14. 3. 2025 stavebný pozemok v hodnote 20 000 eur
17. 4. 2025 stavebný pozemok v hodnote 73 800 eur. Prijal však zálohu pred predajom stavebného pozemku dňa 19. 3. 2025 v sume 24 600 eur.
Aké má občan povinnosti týkajúce sa registrácie pre daň z pridanej hodnoty?
Riešenie: Keď občan (zdaniteľná osoba) predajom stavebného pozemku dňa 14. 3. 2025 presiahol obrat 50 000 eur, do 21. 3. 2025 je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň. Avšak, keď 19. 3. 2025 prijal zálohu na budúce dodanie stavebného pozemku, ktorého cena je 73 800 eur, stáva sa platiteľom dane dňom prijatia zálohy na budúce dodanie. Keďže občan ešte nepodal žiadosť o registráciu z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur, podá iba žiadosť z dôvodu, že sa stal platiteľom dane prijatím platby pred dodaním, ktorým sa presiahne obrat 62 500 eur. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 26. 3. 2025. Spolu so žiadosťou je povinný podať aj doklad osvedčujúci túto skutočnosť napr. zmluvu o predaji.
Žiadosť o registráciu podá prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Prijatie platby pred dodaním stavby, časti stavby alebo stavebného pozemku, ak sa z dodania má presiahnuť obrat podľa § 4 ods. 1 písm. b)“ (dvanásty riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum prijatia platby 19. 3. 2025.
Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje do 10 dní odo dňa doručenia žiadosti, pričom identifikačné číslo pre DPH nadobúda platnosť dňom 19. 3. 2025.
Dobrovoľná registrácia
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 zákona o DPH [nové okno]).
Pred presiahnutím obratu 50 000 eur
Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň (podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH) pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom podľa § 4 ods. 1 písm. a) až h) alebo podľa § 48c ods. 5 zákona o DPH pred týmto dňom, pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu. Ak nastane takáto skutočnosť a daňový úrad už vydal rozhodnutie o registrácii pre daň z presiahnutia obratu 50 000 eur, toto rozhodnutie sa zrušuje vydaním nového rozhodnutia. na postup občana (zdaniteľnej osoby) sa primerane vzťahuje § 4 odsek 3 zákona o DPH [nové okno] a na postup daňového úradu v registračnom konaní sa primerane vzťahuje § 4 ods. 4 a 10 zákona o DPH.
Ak však daňový úrad v registračnom konaní zistí, že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana z dôvodu, že občan nie je zdaniteľnou osobou, túto osobu nezaregistruje.
Príklad
- Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1. 11. 2025 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí. Predaj stavebných pozemkov (deň odovzdania stavebného pozemku do užívania) sa uskutočnil nasledovne:
3. 11. 2025 stavebný pozemok v hodnote 5 000 eur
6. 11. 2025 stavebný pozemok v hodnote 8 000 eur
10. 11. 2025 stavebný pozemok v hodnote 7 500 eur.
Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Ktoré riadky v žiadosti má vyplniť?
Riešenie: Občan v prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. 1 vyplní riadok (zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 7“ (šestnásty riadok v prílohe č. 1).
Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje, pridelí mu identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu, pričom v rozhodnutí uvedie dátum, od ktorého sa stáva občan platiteľom dane a týmto dňom aj nadobúda platnosť pridelené identifikačné číslo pre daň.
Pred presiahnutím obratu 62 500 eur
Ak sa občan (zdaniteľná osoba), ktorej obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahol 50 000 eur, chce stať platiteľom dobrovoľne podľa § 4 ods. 6 písm. b) zákona o DPH [nové okno]:
- dodaním nehnuteľnosti, ktorou obrat v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 50 000 eur, uvedie túto skutočnosť v žiadosti o registráciu pre daň podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH a stáva sa platiteľom počnúc týmto dodaním,
- pred presiahnutím obratu 62 500 eur, oznámi túto skutočnosť daňovému úradu najskôr po doručení rozhodnutia o registrácii pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur (podľa § 4 ods. 4 písm. a) zákona o DPH) a zdaniteľná osoba sa stáva platiteľom dňom nasledujúcom po dni, v ktorom túto skutočnosť oznámila.
Ak daňový úrad v registračnom konaní zistí, že u občana, ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň ako zdaniteľná osoba, neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň
- podľa § 4 ods. 2 zákona o DPH (napr., že nebol presiahnutý obrat), túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane alebo nestala platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie alebo
- podľa § 4 ods. 7 zákona o DPH, že občan nie je zdaniteľnou osobou, túto osobu nezaregistruje.
Príklad
- K bodu a): Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky začal rozpredávať od 1. 1. 2025. Dňa 29. 9. 2025 predajom stavebného pozemku v hodnote 12 300 eur presiahol v rámci kalendárneho roka 2025 obrat 50 000 eur. Občan by sa chcel stať platiteľom týmto dodaním stavebného pozemku nie až od 1. 1. 2026. Je takáto možnosť registrácie?
Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) má možnosť požiadať o registráciu pre daň aj v takomto prípade. Stáva sa platiteľom počnúc týmto dodaním. Prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, vyplní v prílohe č. 1 riadky (resp. zaškrtne možnosť):
„Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. 1) a
„Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a)“ (štvrtý riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 29. 9. 2025, deň predaja stavebného pozemku, ktorým presiahol obrat 50 000 eur a súčasne sa týmto dodaním chce stať platiteľom dane.
„Oznámenie podľa § 4 ods. 8 – Vyznačí sa, ak sa zdaniteľná osoba rozhodla stať platiteľom dodaním, ktorým bol presiahnutý obrat podľa § 4 ods. 1 písm. a) (§ 4 ods. 6 písm. b) a ods. 8 písm. a)“
- K bodu b): Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1. 2. 2025 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí. Predaj stavebných pozemkov (deň odovzdania stavebného pozemku do užívania) sa uskutočnil nasledovne:
24. 2. 2025 stavebný pozemok v hodnote 32 000 eur
14. 3. 2025 stavebný pozemok v hodnote 20 000 eur
Občan podal žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur dňa 21. 3. 2025. Dostal rozhodnutie z daňového úradu, že sa stáva platiteľom od 1. 1. 2026. Rozmýšľal však, že by sa chcel stať platiteľom skôr ako od 1. 1. 2026. Je možnosť, že ho daňový úrad zaregistruje ako platiteľa pred 1. 1. 2026. Ako má v tomto prípade vyplniť žiadosť o registráciu?
Riešenie: Ak chce byť občan platiteľom skôr ako od 1. 1. 2026, potom túto skutočnosť oznámi správcovi dane a stane sa platiteľom dňom nasledujúcim po dni, v ktorom túto skutočnosť oznámil.
Občan v takomto prípade prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, vyplní v prílohe č. 1 riadok (resp. zaškrtne možnosť):
„Oznámenie podľa § 4 ods. 8 – Vyznačí sa, ak sa zdaniteľná osoba rozhodla stať platiteľom po presiahnutí obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a), ale pred presiahnutím obratu podľa § 4 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.“