Zákon o DPH sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Kedy občan koná v postavení zdaniteľnej osoby sa dozviete v nasledujúcom texte.
Informácie v tomto článku Vám poskytujeme v nasledujúcej štruktúre:
Predaj nehnuteľnosti občanom
Predaj podliehajúci dani
Zákon o DPH sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku; ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak.
Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty (výrobcovia, obchodníci, firmy poskytujúce služby). Takéto aktívne kroky môžu pozostávať okrem iného zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov, čiže ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom. Predmetnú problematiku upravuje rozsudok ESD C-180/10, ktorý je dostupný na internetovej stránke www.curia.europa.eu [nové okno] .
Občan má pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby, keď ide o opakovaný nákup a predaj nehnuteľností za účelom získania príjmov majúcich sústavnú povahu.
Príklady
Príklad č. 1: Občan kúpil poľnohospodársku pôdu, ktorá sa v neskoršom období zmenou územného plánu obce stala pozemkom určeným na zastavanie. Občan predmetný pozemok rozparceloval na stavebné pozemky, zabezpečil k nim zavedenie inžinierskych sietí a následne tieto zhodnotené stavebné pozemky rozpredával.
Riešenie: V tomto prípade občan pri predaji stavebných pozemkov koná ako zdaniteľná osoba a daný predaj podlieha zákonu o DPH.
Príklad č. 2: Občan získal reštitúciou budovu v meste. Na základe získaného stavebného povolenia prestaval budovu na byty, ktoré prostredníctvom reklamy (napr. bilboardov) ponúkal na predaj.
Riešenie: Pri predaji bytov občan koná ako zdaniteľná osoba a daný predaj podlieha zákonu o DPH.
Predaj nepodliehajúci dani
Na účely zákona o DPH sa za nehnuteľnosť považujú pozemky a stavby alebo ich časti (napr. byty, nebytové priestory) spojené so zemou pevným základom; pozemky môžu byť stavebné, poľnohospodárska pôda, lesná pôda.
Ak občan predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok v postavení súkromnej osoby, tento predaj nie je predmetom DPH - nepodlieha zákonu o DPH. Pri predaji nie je rozhodujúce, akú výšku príjmu dosiahne z predaja, rovnako je bezpredmetné, aké množstvo nehnuteľností predáva a v akom časovom období. Takéto predaje patria do rámca nakladania so súkromným majetkom a pri ich realizácii občan nemá postavenie zdaniteľnej osoby.
Príklady
Príklad č.1: Občan predal svoj rodinný dom so záhradou za cenu 100 000 eur. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?
Riešenie: Predaj nehnuteľnosti občanom, ktorý pri predaji koná v postavení súkromnej osoby, nepodlieha DPH.
Príklad č.2: Občan zdedil nehnuteľnosti: rodinné domy, stavebné pozemky, poľnohospodársku pôdu (spolu 10 nehnuteľností). Občan predal predmetné nehnuteľnosti v priebehu 6 mesiacov pričom dosiahol príjem 200 000 eur. Podliehajú tieto predaje zákonu o DPH?
Riešenie: Predaj nehnuteľností občanom, ktorý pri predaji koná v postavení súkromnej osoby nepodlieha DPH.
Príklad č. 3: Fyzická osoba, živnostník - platiteľ DPH podnikajúci v stolárstve, predal svoj súkromný majetok - rodinný dom (novostavbu) v cene 150 000 eur, ktorý nemal zaradený v obchodnom majetku svojej firmy. Podlieha tento predaj zákonu o DPH?
Riešenie: Predmetná osoba pri predaji tohto rodinného domu, ktorý využívala výlučne na súkromné účely ako občan, nekoná v postavení zdaniteľnej osoby a preto k cene nehnuteľnosti nemá dôvod uplatňovať 20 % DPH i napriek skutočnosti, že ako živnostník je platiteľom DPH.
2. Registrácia za platiteľa DPH
Ak má občan pri predaji nehnuteľnosti postavenie zdaniteľnej osoby (opakovane predáva nehnuteľnosti za účelom dosahovania opakovaného príjmu a pred predajom dotknutých nehnuteľností realizuje aktívne úkony, aké zvyčajne vykonávajú podnikateľské subjekty), registrácia za platiteľa DPH sa môže uskutočniť troma spôsobmi: povinná, dobrovoľná, zákonná.
Povinná registrácia
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak dosiahne obrat z predaja nehnuteľností 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov (obrat sa nesleduje za kalendárny rok, t.j. od 1.1. do 31.12, ale každý mesiac si zdaniteľná osoba napočíta obrat za posledných 12 mesiacov – napr. od 5/2022 do 4/2023; od 6/2022 do 5/2023 a pod.). Ak občan (zdaniteľná osoba) dosiahne obrat 49 790 eur skôr ako za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, napr. už za 2 alebo 3 po sebe idúce kalendárne mesiace, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa už v nasledujúcom mesiaci po dosiahnutí obratu. Žiadosť sa podáva do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat. Uvedený postup upravuje § 4 ods. 1 zákona o DPH.
Príklad
Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1.2.2023 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí, cena stavebných pozemkov sa pohybuje v hodnote 4 000 eur – 6 000 eur za jeden pozemok. Za jednotlivé mesiace bola hodnota bez dane dodaných pozemkov nasledovná:
- za 2/2023 vo výške 10 000 eur
- za 3/2023 vo výške 20 000 eur
- za 4/2023 vo výške 23 000 eur
Riešenie: Z príkladu vyplýva, že občan (zdaniteľná osoba) dosiahol k 28.2.2023 obrat vo výške 10 000 eur, k 31.3.2023 obrat vo výške 30 000 eur (príjem za 2 + 3/ 2023) a k 30.4.2023 obrat vo výške 53 000 eur (príjem za 2 + 3 + 4/2023). Keďže v mesiaci apríl 2023 dosiahol obrat pre povinnú registráciu za platiteľa DPH, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH do 20.05.2023.
Ak občan (zdaniteľná osoba) dosiahne obrat 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom dosiahol obrat a to daňovému úradu, v mieste ktorého má daná fyzická osoba trvalý pobyt (miestna príslušnosť pre účely DPH sa neodvíja od umiestnenia nehnuteľnosti, ale od bydliska fyzickej osoby). Daňový úrad zdaniteľnú osobou zaregistruje a pridelí jej identifikačné číslo pre daň. Daňový úrad vykoná registráciu najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu. Dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii za zdaniteľná osoba stáva platiteľom DPH.
Dobrovoľná registrácia
Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH aj pred dosiahnutím zákonom stanoveného obratu (tzv. dobrovoľná registrácia), kedy daňový úrad posúdi, či danú osobu zaregistruje.
Platiteľom DPH sa preto nestáva automaticky na základe podanej žiadosti, ale až po jej posúdení daňovým úradom, pričom daňový úrad nemusí žiadosti kladne vyhovieť.
Ak daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) zaregistruje a pridelí mu identifikačné číslo pre daň. Daňový úrad vykoná registráciu najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu. Dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii za zdaniteľná osoba stáva platiteľom DPH.
Zákonná registrácia
Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom DPH zo zákona dňom, kedy dodá stavbu, jej časť alebo stavebný pozemok alebo príjme platbu pred ich dodaním, a to tým dňom ktorý nastane skôr, ak sa má z dodania dosiahnuť obrat 49 790 eur. Do tohto obratu sa nezahŕňa predaj stavby alebo jej časti, ktorá je oslobodená od dane v zmysle § 38 ods. 1 alebo ods. 7 zákona o DPH.
Deň dodania nehnuteľnosti na účely zákona o DPH je deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, inak je to deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný túto skutočnosť, na základe ktorej sa stal platiteľom, oznámiť daňového úradu do desiatich dní, odo dňa vzniku tejto skutočnosti a v tej istej lehote predložiť doklady osvedčujúce túto skutočnosť (napr. kúpnopredajnú zmluvu, list vlastníctva). Uvedený postup upravuje § 4 ods. 4 zákona o DPH.
Upozornenie
Ak sa občan (zdaniteľná osoba) stane platiteľom DPH zo zákona podľa § 4 ods. 4 zákona o DPH, potom je povinný zdaniť predaj tej nehnuteľnosti, na základe ktorej dosiahol obrat 49 790 eur a stal sa platiteľom DPH.
Príklady
Príklad č. 1: Občan (zdaniteľná osoba) začal od 2.1.2023 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí, cena stavebných pozemkov sa pohybuje v hodnote 15 000 eur – 70 000 eur za 1 pozemok. Za jednotlivé mesiace došlo k nasledovným skutočnostiam:
- v 1/2023 predal 1 pozemok v cene 15 000 eur
- v 2/2023 predal 1 pozemok v cene 20 000 eur dňa 05.02.2023 a zároveň prijal dňa 10.02.2023 zálohu vo výške 10 000 eur od kupujúceho na predaj pozemku v celkovej hodnote 70 000 eur.
Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) z dôvodu, že prijal 10.02.2023 zálohu na predaj pozemku, ktorého cena je vyššia ako je suma 49 790 eur, dňom prijatia tejto zálohy na základe § 4 ods. 4 zákona o DPH sa stal platiteľom DPH a do 10 dní t.j. do 20.02.2023, je povinný oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu a v tej istej lehote predložiť doklady osvedčujúce túto skutočnosť. Skutočnosť, že za príslušné 2 mesiace 1 – 2/2023 nedosiahol obrat 49 790 eur je bezpredmetná. Keďže občan (zdaniteľná osoba) sa stal platiteľom DPH dňom prijatia zálohy na predaj pozemku, ktorého celková hodnota je 70 000 eur, je povinný z predmetnej zálohy aj odviesť DPH v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie február 2023.
20 % DPH z predmetnej zálohy vypočíta nasledovným spôsobom:10 000:120 x 20 = 1 666,67 eur základ dane vypočíta: 10 000 - 1 666,67 = 8 333,33 eura
Príklad č. 2: Občan (zdaniteľná osoba) začal od 1.3.2023 predávať stavebné pozemky, ktoré zhodnotil zavedením inžinierskych sietí, cena stavebných pozemkov sa pohybuje v hodnote 15 000 eur – 70 000 eur za 1 pozemok. Za jednotlivé mesiace došlo k nasledovným skutočnostiam:
- v 3/2023 predal 2 pozemky v cene po 15 000 eur za 1 pozemok
- v 4/2023 podľa rozhodnutia katastrálneho úradu o zápise vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľnosti, ktoré nadobudlo platnosť 20.04.2023 došlo k predaju pozemku v cene 60 000 eur, cenu ktorého kupujúci zaplatil v mesiaci máj,
- v 5/2023 predal 2 pozemky v cene po 25 000 eur za 1 pozemok a obdržal úhradu ceny 50 000 eur od kupujúceho za predaný pozemok v predchádzajúcom mesiaci.
Riešenie: Na základe skutočnosti, že občan (zdaniteľná osoba) 20.04.2023 dodal stavebný pozemok v cene vyššej ako je suma 49 790 eur, stal sa už zo zákona platiteľom DPH týmto dňom podľa § 4 ods. 4 zákona o DPH, i keď úhrada ceny pozemku bola vykonaná až nasledujúci mesiac. Keďže občan (zdaniteľná osoba) sa stal platiteľom DPH dňom dodania nehnuteľnosti 20.04.2023, je povinný z predmetnej nehnuteľnosti odviesť DPH v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie apríl 2023.
Z predaných 2 stavebných pozemkov v mesiaci máj je občan (zdaniteľná osoba) tiež povinný odviesť 20 % DPH, keďže ich predal v postavení platiteľa DPH.
Ak sa občan z titulu predaja nehnuteľnosti podľa § 4 ods. 4 zákona o DPH stal zo zákona platiteľom DPH, je povinný túto skutočnosť, na základe ktorej sa stal platiteľom, oznámiť daňového úradu do desiatich dní odo dňa vzniku tejto skutočnosti a v tej istej lehote predložiť doklady osvedčujúce túto skutočnosť. Oznámenie musí vykonať elektronickou formou. Zákon o DPH ani daňový poriadok neukladajú povinnosť pre občana – zdaniteľnú osobu splniť si oznamovaciu povinnosť na tlačive „žiadosť o registráciu na DPH", ktorého vzor určilo Ministerstvo financií SR.
Daňový úrad zaregistruje občana za platiteľa DPH ku dňu dodania príslušnej nehnuteľnosti, resp. ku dňu prijatia zálohy, na základe ktorej sa stal a pridelí mu identifikačné číslo pre daň, do 10 dní odo dňa doručenia oznámenia skutočnosti a dokladov osvedčujúcich túto skutočnosť.
3. Uplatňovanie DPH pri predaji nehnuteľnosti platiteľom DPH
Zdaňovanie predaja
Občan – platiteľ DPH pri predaji nehnuteľnosti postupuje podľa § 38 zákona o DPH.
Odpočítanie dane
Vo všeobecnosti pri predaji nehnuteľnosti si platiteľ môže odpočítať daň z prijatých tovarov a služieb vtedy, ak prijaté tovary a služby použije na účely svojho zdaňovaného predaja nehnuteľnosti a splní vecné a časové podmienky na odpočítanie dane, ktoré stanovuje § 49 až § 51 zákona o DPH.
To znamená, že ak platiteľ realizuje iba predaj stavebných pozemkov, resp. predaj bytov, pri ktorých uplatňuje daň, môže si odpočítať daň z kúpených tovarov a služieb v plnom rozsahu, ak tieto prijaté tovary a služby použije na účely predaja predmetných nehnuteľností.
Príklad
Platiteľ predávajúci stavebné pozemky si objednal u právnika – platiteľa DPH vypracovanie kúpnej zmluvy na predaj stavebného pozemku, ktorý mu uvedenú službu vyfakturoval s 20 % DPH.
Riešenie: Platiteľ má nárok na odpočet dane z tejto faktúry pri splnení podmienok § 49 - § 51 zákona o DPH, keďže túto službu využije pri predaji stavebných pozemkov, ktoré zdaňuje 20 % DPH.
Podanie daňového priznania a kontrolného výkazu
Po registrácii za platiteľa DPH má platiteľ dane mesačné zdaňovacie obdobie. Platiteľ dane je povinný do 25. dní po skončení zdaňovacieho obdobia podať daňové priznanie DPH, v ktorom vykáže svoje zdaniteľné obchody, či už oslobodené od dane alebo podliehajúce dani a odpočítanie dane, ak sú splnené podmienky na odpočítanie dane. Ak 25. deň príslušného mesiaca pripadne na sobotu, nedeľu alebo sviatok, termín na podanie daňového priznania sa posúva na najbližší pracovný deň.
Spolu s daňovým priznaním vzniká platiteľovi dane povinnosť podať kontrolný výkaz. Kontrolný výkaz nepodáva, ak za príslušné zdaňovacie obdobie podá "nulové" daňové priznanie.
Platenie dane
Ak platiteľovi dane za príslušné zdaňovacie obdobie vznikne povinnosť platiť daň, je povinný zaplatiť daň do 25 dní po skončení zdaňovacieho obdobia, t.j. v tej istej lehote, ako je povinný podať daňové priznanie. Daňový úrad po registrácii za platiteľa DPH pridelí platiteľovi dane jeho vlastné číslo účtu (ak ho už nemá pridelené), na ktoré bude uhrádzať daň. Číslo účtu sa skladá z predčíslia, označujúceho druh dane (DPH má predčíslie 500240), z vlastného čísla účtu (ktoré daňovému subjektu oznámi daňový úrad) a kódu banky (8180). Pri platbe je potrebné použiť správny variabilný symbol – desaťmiestne číslo, pričom prvé štyri číslice označujú druh platby dane – v danom prípade platba DPH bude označené číslicami 1100 a nasledujúcich šesť číslic označuje obdobie, za ktoré sa platba vykonáva. Napr. platbu DPH za zdaňovacie obdobie január 2023 poukáže platiteľ dane na číslo účtu 500240-xxxxxxxxxx/8180 a použije variabilný symbol: 1100012023.
4. Príklad na vyplnenie daňového priznania DPH
Občan – platiteľ DPH predal stavebné pozemky v mesiaci apríl 2023 v celkovej hodnote 156 000 eur, z toho základ dane 130 000 eur a DPH 26 000 eur. V mesiaci apríl 2023 dostal faktúru od právnika za poskytnuté právne služby v súvislosti s predajom daných stavebných pozemkov v hodnote 480 eur, z toho základ dane 400 eur a 20 % DPH 80 eur.
Riešenie: Platiteľ vyplní daňové priznanie za zdaňovacie obdobie apríl 2023 nasledovne: základ dane vo výške 130 000 eur uvedie v r. 03 daňového priznania a DPH vo výške 26 000 eur v r. 04 daňového priznania. Zároveň si platiteľ dane môže odpočítať daň z kúpených služieb, t.j. sumu 80 eur uvedie v r. 19 a 21 daňového priznania.
